Jüdische Rundschau · 1936-08-11 · Heft 64 (11.8.1936) · page 6

Seite 6 JÜDISCHE RUNDSCHAU Nr. 64, 1t. VIII. 1936 Das Wohnungsproblem Als zu Anfang dieses Jahres das neue Wirtschafts* Institut unter I)r. Arthur Kupp ins Leitung seine praktische Tätigkeit aufnahm, zog es sofort die Wohnungsfrage in den Kreis seines Arbeitsplanes. Denn die erschreckende Höhe der Mieten, verbunden mit einer Ueberfüllung der Wohnungen, und das teilweise recht planlose und wenig solide Rauen stellen einer derartigen Forschungsstelle schwierige aber auch dankbare Probleme. Ohne eine gründliche Remedur in der Städteplanung und vor allem in der Mietsgestaltung steht das Land vor ernsten Gefahren. Heute schon hat die Masse des Volkes zu wählen zwischen einer ungesund hohen Belastung des Haushalts oder aber einer ungenügenden, um nicht zu sagen mcnschen• unwürdigen Behausung, ln der Regel entschlichen sich die Menschen zu einem Kompromiß beider IJehel: mehr als in anderen Teilen der Welt wohnt man als Untermieter oder hat Untermieter und wendet trotzdem hiiuiig 3h bis 50 p,’o seines Einkommens für die Wohnung auf, sofern man in einem Steinhaus mit den selbstverständlichen Sienischen Einrichtungen zu leben wünscht, freilich — ein t ganz kleiner Teil der Juden begnügt sich wohl oder übel auch heute noch mit Kellerwohnungen und Baracken; seihst in Hütten aus den bekannten kubischen Benzinkannen findet man manchen orientalischen Juden leben, und jeder Besucher von ländlichen Siedlungen kann sich mit eigenen Augen davon überzeugen, daß dort ein erheblicher Teil der Chawerim in Zelten lebt — was übrigens wegen der Kurzlebigkeit dieser Notbehelfe noch nicht einmal billig ist. Das Wirtschaftsinstitut hat in Anbetracht dieser Sachlage seiner Wohnungskommission, in welcher Landeskundige mit ncuangekommenen Fachleuten vereinigt wurden, eine dreifache Aufgabe gestellt: Verbesserung der Planung, Verbesserung der Bautcclmik, Verbesserung der Finanzierung und Bewirtschaftung. Die wirtschaftlichen Arbeiten sind bereits recht weit gediehen; sie kommen etwa zu folgendem Ergebnis: Die Tatsachen Die M i e t e n in Palästina sind erschreck e n d hoc h. Und auf die Dauer unhaltbar. Sie sind alter nicht etwa die Folge irgendeines gi hemm! wollen Wuchers der Hausbesitzer; davon kann namentlich dann nicht die Rede sein, wenn Grund und Boden zu den hohen Preisen der letzten Zeit erworben wurden oder kalkulhrt werden. Unter dieser Voraussetzung und namentlich wenn mit den landesüblichen hohen Hypothekenzinsen gerechnet werden muß. so sind sogar die Mieten vom Standpunkt einer kaufmännischen Kalkulation durchaus nicht immer sehr nutzbringend, wenn man die verhältnismäßig schnelle Abnutzung und die hohen Reparatlirkosten der hioigen il.nmer beru.-kricluigf; das mag teilweise auf der Hoffnung spekulativen Wertzuwachses, teilweise auf mangelhafter Kalkulation beruhen (dieser Mangel ist ja in Palästina recht häutig zu beobachten; namentlich die aus dem europäischen Osten KoiiinieiuJen setzen ihre Verkaufspreise mehr nach dem nicht immer richtigen Gefühl als nach exakten Berechnungen fest). Wenn jene Annahme richtig ist, wonach die Hausbesitzer keineswegs ungebührliche Gewinne aus den Mieten einheimsen, so ist deren Höhe doppelt beunruhigend. Und man muß den Gründen nachgeheu, um Möglichkeiten für eine Senkung zu finden. Dl« Ursachen der hohen Mieten Wie überall, so ist auch in Palästina als entscheidender Mietfaktor die H y p o t h e k c n f r a g e. Trotz unbestreitbarer Fortschritte in den letzten Jahren ist deren Stand nach jeder Richtung hin noch unbefriedigend. Während man in Europa für den Kleinwohnungsbau häufig zwischen 70 und 80״ ׳ des Erstellt!״gs wertes zu 3'1> bis 5 0׳.״ auf 25 und mehr Jahre erhielt und erhalt, ist hier günstigsten Falles eine 30 - idproz. erste Amortisations--Hypothek auf höchstens 15 Jahre zu 8 ״. erhältlich; denn das Grundstück wird bei der Beleihung nicht berücksichtigt, und längere Kredite sind schon deshalb bisher ausgeschlossen, weil die Pfandbriefe (״Debenturcs‘‘) einstweilen eine recht begrenzte Umlauts/eit haben. Die Folgen sind!läufig geradezu verhängnisvoll: denn die spärliche erste Hypothek zwingt den in seinen .Mitteln bew In.ulkten H.m-bc-it/cr, ein oder mehrere Darlehen mit Sicherung an spaterer Steile zu nehmen; und derartig uacbstelhgc 1 Ivpotheken sind bekanntlich noch wesentlich kurzfristiger und noch wesentlich teurer als die ersten. Das fjesamtcn.'cbnB einer so schadii.1 fti ii Finanzierung ist dann nicht selten eine durchs,!initthehe Z11!>behsiung von mindestens 10 ״., und eme Aniortoal!׳utM11;־ c von 3 und mehr Prozent pro Jahr. Allem diese beiden Faktoren verteuern die Miete gegenüber eiighsiheii und hoi],indischen Maßstäben wohl aut das Dreifaclie ('!). Demgegenüber treten alle anderen Uebelstamlc fast zurück. Als .solche Uebelstände sind vor allem noch unbefriedigende Haitieilinik und Material- Verwendung, mangelhafte Repa rnturgninds.atze, hyperindividualistische Besitzverhaltnisse und namentlich die Boden- Spekulation zu erwähnen. Was Ist zu tun? Das wesentlichste Ziel einer palästinensischen Wohnungsreform muß nach diesen Darlegungen eine Versorgung des Marktes mit billigeren, längerfristigen und reichlicheren Hypotheken sein. Zu diesem Zwecke wird zunächst vorgeschlagen, neue Geldgeber für den Markt zu interessieren. Hier ist eine entschiedene Lücke vorhanden; während beispielsweise in Deutschland mindestens fünf Hauptkategorien von Geldgebern für den Realkredit zur Verfügung stehen (Hypothekenbanken, Sparkassen, Versicherungsgesellschaften, die Sozialversicherung und Private) und in England die Building Socictics eine gewaltige Rolle neben Trusts und Versicherungen spielen, fehlen in Palästina bisher sowohl leistungsfähige Sparkassen, heimische Versicherungsgesellschäften und Building Societies, von der nicht vorhandenen Sozialversicherung ebenso zu schweigen wie von der anderswo so wirksamen Staatshilfe. In dieser Beziehung sollte zunächst eine nationale Sparkasse gegründet werden. Wenn man bedenkt, daß selbst in Deutschland mit seinem glänzend ausgebildeten Hypothekenbanknetz die Sparkassen in der Gewährung von Realkrediten lange an erster Stelle standen, so kann man in dieser Bczienting in Palästina ganz Außerordentliches erwarten, ganz abgesehen davon, daß eine solche Institution auch von anderen Gesichtspunkten, nämlich zur Förderung des Sparsinns, dringend zu wünschen wäre. Deshalb empfiehlt die Kommission die alsbaldige Schaffung einer solchen Organisation unter Beteiligung und Beaufsichtigung durch öffentliche und halböffentliche jüdische Körperschaften. Auch der Gedanke der Bausparkassen wird eingehend geprüft. Hier muß inan zwischen zwei sehr verschiedenen Systemen unterscheiden, dem englischen (״Building Societies“) und dem kontinentalen, die dem deutschen Leser ja bekannt sind; das letztere System ist in Palästina von verschiedenen Stellen aus betrieben worden; ob die in Deutschland hervorgetretenen Mängel in dem kleinen Land alle vermieden werden können, ist um so schwerer vorauszusagen, als gerade die aus den Anfängen dieser Bewegung bekannte zinslose Form einstweilen hier propagiert wird. Dagegen wäre gegen einen Versuch einer gesund fundierten Building Society englischer Art seihst dann nichts cinzuwenden, wenn man an und für sich die Hypothekenbank kontinentalen Musters für die höhere ßetriebstorm hielte, weil eine Vielheit von Geldgebern hier erforderlich ist. Darüber hinaus ist eine stärkere Zuleitung von ausländischen Kapitalien anzustreben; schon bisher haben amerikanische und afrikanische Kapitalisten sowie englische Versicherungen mit sehr guten Erfolgen, aber leider noch in beschränktem Ausmaß, Hypothekengelder hierhergelegt. Allein es scheint in diesen Kreisen nicht bekannt zu sein, wie sicher derartige Anlagen in Anbetracht der niedrigen Beleihungen hier sind. Charakteristisch sind in dieser Be- Ziehung die Geschäftsberichte der General Mortgage Bank, die z. B. trotz der Abessinienkrise per 31. Dezember 1935 praktisch keine Ausfälle zu beklagen hatte. Dieses Institut muß in diesem Zusammenhang besonders erwähnt werden; es ist vor rund zehn Jahren als Tochtergesellschaft der Anglo Palcstine Bank und damit gewissermaßen als ein halböffentliches Unternehmen nach den bewährten Vorbildern kontinentaler Pfandbriefbanken gegründet worden und hat in Anbetracht seiner relativen Jugend und der Kleinheit Palästinas schon eine recht ansehnliche Wirksamkeit entfaltet; sein Hypothekenbestand beträgt nämlich rund CP 2Mill. und es war 1935 in der Lage, seine Anleihen auf 5 0/0 herunterzukonvertieren. Leider stellen sich trotzdem die Hypotheken deshalb noch aut 8״:<>, weil die Anleihen nur mit Disagio verkauft werden, die Spesen noch hoch sind und die Umlaiiiszeit der Anleihen zu kurz ist. Sobald es gelingt, den Kurs hinaufzusetzen, längere Anleihefristcn zu erreichen und die Spesen herunterzusetzen, wird hoffentlich auch von dieser Seite eine Verbilligung des palästinensischen Realkredits erfolgen können. Und deshalb wäre es geradezu ein nationales Glück zu nennen, wenn der 5proz. Pfandbrief (Debenture) der Bank auch im Ausland immer mehr Käufer und nicht nur in Kairo, sondern auch anderswo einen Markt fände; nach menschlichem Ermessen muß das Papier durchaus günstig beurteilt werden. So wohltätig eine Vermehrung der Geldgeber fiir eine Gesundung des Wohnungswesens wäre, so würde hierdurch nur ein Teil des aufgedeckten Problems gelöst. Denn noch würden die relative Kurzfristigkeit der Hypotheken und somit die hohen Amortisationsraten als ungelöstes Problem sowie die niedrige Beleihung durch H ypothek bestehen hl eiben. Die notwendige Langfristigkeit wird kaum zu erreichen sein, ohne eine weitere Veredelung der Bausitten und der Reparaturgrumlsätze; hier treffen sich also technische mit wirtschaftlichen Maßnahmen; am wirksamsten wäre eine strenge Ueberwachung der Häuser während und nach dem Bau, wie sic in anderen Ländern bereits durchgeführt wird und auch hier sich da und dort anbalint. Eine derartige Praxis würde eine wesentlich pfleglichere Behandlung nationalen Kapitals als _ bisher gewährleisten; denn schlechtes Bauen ist sehr kostspielig. Ob freilich in dieser Beziehung die gegenwärtig noch vorherrschende rein individualistische Betriebsform das Richtige ist, ist zweifelhaft. Abgesehen von den sehr beachtenswerten Pionierarbeiten der Histadruth-Gmppe herrscht hier immer noch eine geradezu romantische Vorliebe für das Eigenheim auch in Kreisen, die in anderen Ländern langst in dieser Beziehung sehr ernüchtert sind. Und sogar die Histadruth findet selbst bei ihren radikalsten Mitgliedern ernsthafte Schwierigkeiten, etwa genossenschaftlichen Hausbesitz so durchzuführen, wie er sieh in Europa als besonders praktisch längst bewährt hat — ganz zu schweigen von dea daneben etwa in Deutschland so wichtigen gemeinnützigen Wohnungsgesellschaften. Sie sina hier noch völlig unbekannt. Der gewaltige Erfahrungsschatz, welcher anderswo ini Guten und Schlechten über das Kleinwohnungswesen gesammelt wurde, ist gerade in diesem Punkte sehr lehrreich und sollte für Palästina nutzbar gemacht werden. Er lehrt u. a., daß ebenso wie auf anderen Gebieten die Großbcwirtschaftung in bezug auf Bau, Finanzierung und Verwaltung entscheidende Vorteile hat. Freilich — Europa hat die Wohnungsreform der letzten 15 Jahre — eine der wenigen Fortschritte der Naehkriegszeit — nur durchführen können mit Hilfe einer recht aktiven Hilfestellung des Staates. In dieser Beziehung waren schon vor den Unruhen die Aussichten in Palästina trotz des stolzen Budgetüberschusses trübe, weil die Mandatsregierung recht manchesterlich eingestellt istj heute nach dem beträchtlichen Aderlaß an diesem Staatsschätz dürfte die Möglichkeit von Subsidicn noch kleiner geworden sein. Ohne die öffentliche Hand aber ist für die untersten Einkommcnsklassen das Wohnungswesen nicht zu lösen, ebensowenig wie genügend große Zusatzhypotheken ohne Staatsmittel oder -garantier! zu billigen Sätzen zu erhalten sind. Die einzige Hoffnung, die in dieser Beziehung vorhanden ist, liegt in der Bodenfrage. Es ist nicht ausgeschlossen, daß da oder dort Rcgicrtmgsland zu billigen Pachtsätzen für den Kleinwohnungsbau erhältlich ist und eine willkommene Ergänzung bildet etwa zu den Böden des Keren Kajcmetli in der Haifabay, wo sich ja eine lebhafte Bautätigkeit zu erschwinglichen Preisen entwickelt und wo erfreulicherweise in Stadtnahe dem Siedler genügend Garten* fand für Gemüsebau zur Verfügung gestellt wird, was nirgends notwendiger ist als in einem Land ohne Arbeitsiosenunterstiit/ung. Billiges Bauland aber könnte zur doppelten Wohltat werden, denn nicht mir können au! ihm wohlfeilere Wohnungen erbaut werden, sondern es ist ein gewisser Prcisdruck auf benachbarte Böden zu erhoffen. Und das ist bitter notwendig; wenn auch zur Zeit naturgemäß die Landpreise nicht unerheblich unter den Prosperityauswüchsen stehen, so ist ein Wiederansteigen später Keineswegs ganz ausgeschlossen; ob hier nicht ebenfalls aus den deutschen Erfahrungen gelernt und eine Wertzuwachssteuer eingeführt werden sollte? Der Erlös könnte zweckmäßig wieder dem Kleinwohnungsbau zugeführt werden. * Die gegenwärtige Krise in Palästina ist auch nach Auffassung des Wirtschaftsinstifutes und seiner Wohnungskom* mission besonders geeignet, mit der Wohnungsreform Ernst zu machen: die Bodenpreise sind erschwinglicher geworden, die Baukosten erheblich gefallen, der Bedarf aber gestiegen, namentlich durch die Notwendigkeit, Tausenden von Flüchtlingen sicherere Wohnstätten zu sichern — und gleichzeitig die Arbeitslosigkeit produktiv zu bekämpfen. Hoffentlich werden die theoretischen Resultate und Empfchlungcn der Sachverständigen unternehmungslustige Pragtiker finden. Ernst Kahn, Jerusalem Die Straßenbauten Die Regierung hat drei der vier Forderungen der J e w i s h Agency betreffend den beschleunigten Bau von neuen Straßen, die Sielierheitsriieksiehten als notwendig erscheinen lassen, bewilligt. Die nach Norden führende Landstraße von Tel-Mond nach Chedera, die den nördlichen Teil des Scharon und des Emek Chefer mit Tcl-Awiw und der Eisenbahn in Chedera verbindet, 9011 ausgebaut werden, wodurch eine ausschließlich jüdisches Gebiet berührende Chaussee zwischen Tel -Awiw und Haifa entstehen wird; der für diesen Zweck festgesetzte Betrag ist von 60000 Pfund auf 100 003 Pfund erhöht worden. Ferner wird eine Straße von G ine gar nach Nahalal gebaut werden, die den Verkehr in nördlicher und südlicher Richtung unter Ausschaltung von Nazareth ermöglichen wird. Die dritte Chaussee (Afuleh—Schutts) wird den Bezirk von Ejn Charod mit der Haifa-Chaussee verbinden; gegenwärtig kann Haifa von dieser Gegend aus nur per Eisenbahn erreicht werden. Die beiden Emek-Straßen werden 70 000 Pfund kosten. Der gesamte Plan gelangt unter ausschließlicher Verwendung jüdi sch er Arbeit zur Durchführung. Verhandlungen mit der Histadruth, in deren Regie der Bau der Nord-Chaussee, der an beiden Endyn gleichzeitig vorgenommen werden soll, ausgeführt wird, sind 1m Gange. Einsparungen bei der Stadt- Verwaltung von Tel-Awiw Tel-Awiw, 27. Juli, (JTA.) Der Stadtrat von Tel-Awiw hat in geschlossener Sitzung eine Kürzung des Etats für das Finanzjahr 1936,37 um 40 000 Pfund vorgenommen. 10 000 Pfund sollen durch Herabsetzung der Gehälter und 30 000 Pfund durch Einschränkung der Ausgaben auf anderen Gebieten eingespart werden. Die öffent* liehen Leistungen der Gemeinde sollen hierdurch, soviel bekannt wurde, keine Minderung erfahren. Der neue Bezalel in Jerusalem beschloß am 17. Juli sein erstes Studienjahr. In der Sclilußansprachc schilderte der Leiter der Anstalt, Joseph B u d k o, das Erreichte des letzten Jahres und das Programm für das nächste Jahr. Die geplante Aus- Stellung der Schülerarbeiten wurde wegen der gegenwärtigen Lage bis zum Beginn des nächsten Studienjahres verschoben. Palästina in der Karikatur!!#»».' Vigil ' ״ ז //. E., Sir A. Wauchope, High Cotnmissioner von Palästina, besichtigt die Anfänge unseres Hafens Betrieb int Tcl-Awiwer Hafen Zeichnungen von Wolf