Jüdische Rundschau · 1933-08-11 · Heft 64 (11.8.1933) · p. Seite 420

Seite 418 JÜDISCHE RUNDSCHAU Nr. 64, 1t VIH 1933 Palästina -1Wirtschaft DerWohnungs- und Baumarkt in Haifa Von Dr.-Ing. Hans Jacobowitz (Haifa). August 1033. Vergleicht man die Entwicklung der beiden Städte Haifa und Tel-Awiw• so wird man stets erstaunt sein, wie erheblieh schneller Tel-Awiw־ im Vergleich mit Haifa gewachsen ist. Erst in letzter Zeit, durch die Vollendung des Hafens, der im Oktober (teilweise schon ab 1. August) dem Verkehr übergeben wird, durch die Mündung der Oelieitung von Mossnl und die durchgearbeitete Projektierung der Bahnstrecke nach Beiruth, durch die Palästina an das ottomanische und europäische Rahnnetz angeschlossen wird, beginnt die Bedeutung dieser Stadt erkannt zu werden. War bisher lediglich die palästinensische Großindu- Strie h und bei Haifa angesiedelt (es sei an die Kescher• Zement ■abrik, Schemen-Oel und Seife, Nur-Zündholz, Atlit-Salz, Mühlen usw. erinnert), so planen nunmehr auch mittlere und kleinere Fabrikattonszweige, insbesondere solche. $ie sich für den Export nach den Nachbarländern (Syrien, Aegvpten, Irak) interessieren, sich in Haifa niederzulassen. Aucb die klimatischen Verhältnisse sind für den aus Europa Eingewandert en durch die Einwirkung des Karmelgebirges in Haifa günstiger als in Tel-Awir. Hie Gesamthev5!kerung Haifas betrug 1922: 26500, 1031: 50 000: hiervon 16 000 Juden, 20 000 Mohammedaner, 14 000 Christen. Die jüdische Bevölkerung wohnt vor allem im Viertel f ladnr-l takarniel. Hier beträgt die Einwohnerzahl: 1929: 38(30, 1930 : 5900. 1931: 6500, 1932: 8500 Einwohner, Weitere indische Besiedlungen finden sich in den Vorstädten: Bath-Galim. sehr schön am Meer gelegen, meist Einzelhäuser, etwa 600 Juden; Newe-Schaanan, östlich von Haifa auf einem Hügel gelegen, Handwerker- und Arbeitersiedlung, etwa 1000 Seelen. Auf dem Karmel, in sehr schönen Villen, leben etwa 500 Juden. Ferner in der Haüa-Ray finden sich 200—300 Häuser, meist Arbeitersiedlungen. Im Stadtkern seihst wohper! noch 5000—6900 Juden, meist in arabischen Häusern in schlechten hygienischen Verhältnissen. Trotzdem die Mieten dort erheblich billiger sind, ist ein dauernder Fortzug aus diesem Gebiet festzustellen. Die große Bautätigkeit in Haifa entwickelt stich in drei Richtungen: 1. Wohnhäuser, 2. Geschäftshäuser, 3. Industrii'bautcn. Bei den Woliniki usern sind die Miethäuser und die Einzelhäuser (Villen) zu unterscheiden. Im Jüdischen Stadtkern, Had.tr Hakarmei, findet sich fast ausschließlich das Mietshaus, das, wie die folgende Rechnung zeigen soll, eine Kapitalverzinsung von 11—14 0/0 ergibt und eine beliebte und häufige Anlage darstellt. Kosten und Rentabilität eines derartigen Hauses: Geländekosten: Erforderlich ca, 1.000 Pick* (rd. 600 m*), Kosten ca. £P. 1.000 bebaubar ca. 200 m* (die Ende Juli 1933 in Kraft getretene Bauordnung schrankt Geländeaus. nutzunp ein). Baukosten: 4 Bei günstigster Ausnutzung können etwa errichtet werden: 8 Zweizimmer-Wohnungen, 3 Dreizimmer-Wohnungen. Baukosten etwa £P. 3.600 Insgesamt: Gelände und Baukosten rd, £P.4.000 Mieteinnahmen: Zweizimmer-Wohnung £P. 55 =־ £P. 440 Dreizimmer-Wohnung £P.?0 ««« £P. 240 rund £P.680 davon ah für Steuer, Reparaturen, Verwaltung insgesamt 15 5״ £P. 100 £P. 5SD jahrl. Einn. entspricht einer 12,60/oigen Kapitalsverzinsung. Die Annahme, daß Wohnungen leerstehen oder die Midpreise sinken, ist für die nächste Zeit durch die dauernde Neueimvanderimg und den Zuzug pus der Altstadt unbegründet. Eine weitere Kapitalinvesticrung besteht in der Hergabe von Hypotheken aut 3—6 Jahre mit einer Verzinsung von 6—0"!.. . Schließlich findet sich hier eine in Deutschland nicht übliche Form der Investierung von Geldern in Grundstücksbesitz, indem man die WoTin ungen verkauft. Die Bezahlung erfolgt in monatlichen Raten auf die Dauer von etwa 10 Jahren. Die künftigen 1 lausbe.-itzer müssen den Bauplatz erworben haben. Der Geldgeber errichtet das Gebäude und sichert sich hypothekarisch für die Mict- und Tiigungszahiungea, die ihm außerdem durch die Einwohner gegenseitig garantiert werden. Er hat hierbei etwa eine 8—10 Gige Kapitalsverzinsung, ohne die Mühen und Risiken des eigenen Hausbesitzes. Die Preise für Eigenheime und Villen schwanken je nach den persönlichen Wünschen des Bauherrn. Man findet sie in den vornehmen Vierteln wie Zcntral-Karmel, Bath-Galim und Mizpach, Der Besitz von Geschäfts-, Wohn- und Industrichäusem ist im allgemeinen rentabler als der eines Miethauses, wenn auch wegen der besonderen Eigenart eines jeden solchen Gebäudes keine so schematische Berechnung gegeben werden kann. Es soll aber erwähnt werden, daß im Haifaer Geschäfts- Zentrum Büroräume kaum zu haben sind und Läden weder in der Stadt noch auf dem Hadar Hakarmel leerstehen. Meist werden sie schon vor Fertigstellung zu hohen Preisen vermietet. [durch die Vergrößerung des Geschäftsviertels nach Inbetriebnahme des Ffafens sind hier noch große Bau- und Finanzierungsmöglichkeitcn gegeben, wie überhaupt die Entwicklunp Haifas sowohl auf dem Wohnungswie Industriemarkt aus den eingangs erwähnten Gründen erst im Werden ist. Italien bemüht sich um Palästina. Die Frankf. Ztg.“ vom 9. d, M. schreibt aus Roni: Wir berienieten kürzlich über die Anstrengungen, die von italienischen Exportfirmen wegen des Marktes von Palästina gemacht ■werden. In diesem Zusammenhang ist zu verzeichnen, daß in Jerusalem eine dem dortigen Konsulat unterstellte italienische Handelskammer für Palästina eröffnet wird. Es sollen ihr später Sektionen in Tel-Awiw und Haifa angegliedert werden. Weniger als 4 0/0 des (197,7 :32־ Mill. Pfund) Imports von Palästina sind italienischer Herkunft, aber man hofft die Quote beträchtlich erhöhen zu können. Miszellen Von unserem palästinensischen Korrespondenten. Wasser für Jerusalem Nach einer Mitteilung des Oberkommissariats wird die Regierung, wie schon kurz gemeldet, unverzüglich die Durchführung einer Wasserversorgung Jerusalems in Angriff nehmen. Die Mittel werden aus einem Teil der Anleihe genommen, die Palästina aufzunehmen im Begriff ist. Der Mangel an Wasser in Jerusalem hat Jahre hindurch die Entwicklung der Stadt behindert; viele scheuten sich vor den großen Unbequemlichkeiten, die ein Sommer in der Hauptstadt mit sich bringt. Sowohl für Bauzwecke als auch für industrielle Unternehmungen war die Beschaffung von Wasser kompliziert, kostspielig und niemals gesichert. Für die ärmeren Schichten der Bevölkerung bedeutete jedoch der Wassermangel nicht nur Unbequemlichkeiten, sondern eine unerträgliche Verteuerung der Lebenskosten, bedeutende Arbeitserschwerungen, großen Zeit- Verlust durch das Warten an den öffentlichen Wasserausgabestellen und nicht zu unterschätzende sanitäre Gefahren. Seit Jahren ist die Regierung von allen Seiten gedrängt worden, endlich eine Wasserversorgung Jerusalems durchzuführen. Es wurden aber vorerst allerlei Verbesserungsarbeiten vorgenommen, ohne daß das Problem in vollem Umfange gelöst worden wäre. Jerusalem liegt auf einem karstigen Hochplateau, besitzt also kein Grundwasser, und ist auf das Auffangen der Regen durch Zisternen angewiesen. Schon im Altertum scheint diese Versorgung nicht genügt zu haben; denn wir besitzen Wasserleitungen aus Zeiten der Könige. Die ״salomonischen Teiche“ in der Nähe von Bethlehem sind unter englischem Regime gereinigt, ausgebaut und der Versorgung der Stadt von neuem dienstbar gemacht worden. Mit dem Steigen der Einwohnerzahl und den wachsenden Ansprüchen der Bewohner (Badezimmer, große Hotels!) konnte auch diese Hilfe nicht geniigen. Es wurde daher eine Quelle in der judäischen Wüste, Ejn Farra, gefaßt und nach Jerusalem geleitet, auch eine Chaussee in diese Gegend des vorher nur zu Esel zugänglichen Gebirges gelegt. Aber auch dieses teure Unternehmen reichte nicht aus. Es wurde immer klarer, daß man sich nicht auf regenreiche Jahre verlassen und eine Wasserversorgung herstellen mußte, die mit der Entwicklung der Stadt Schritt halten und sie fördern konnte. Dies war nur möglich durch die Benutzung der Wasser des Jarkon, die in R a s e 1 E j n (in der Nähe von Petach Tikwali) entspringen und sich bei Tel-Awiw ins Meer ergießen. Die Regierung hat jetzt von Ingenieuren einen genauen Plan ausarbeiten lassen und will mit Hilfe der Anleihegelder sofort an seine Ausführung gehen. Mit der Fertigstellung dieser Leitung wird das Leben für die unbemittelten Schichten der Haupt- Staat erträglicher, für die bemittelten angenehmer werden. Baubewegung und Industriegründungen können dnen bedeutenden Anstoß erhalten, da eines der zentralen Hindernisse mit dem Wassermangel aus dem Wege geräumt ist. Zugleich wird aber die Wasserleitung auf ihrem Wege eine ganze Reihe von Dörfern berühren und versorgen. Es handelt sich dabei hauptsächlich um die Berggegenden, wo die Bewohn er bisher ein sehr karges Leben führten. Intensivere Kulturen waren nur an den wenigen Stellen möglich, wo Quellen eine primitive Gartenwirtschaft ermöglichten. Tm übrigen mußte man sich auf eine vorsintflutliche, primitive Getreidewirtschaft beschränken, die schon in normalen Jahren nur das nackte Existenzminimum lieferte, in Zeiten der Dürre die Fellachen an den Rand des Hungers brachte. In dem Gebiete, das die neue Jerusalemer Leitung berühren wird, ist auf eine erhebliehe Besserung der ökonomischen Lage der Dörfer zu hoffen. Baubewegung Die Baubewegung hält vor allem in Tel-Awiw mit unverminderter Stärke an. Einen weiteren großen Anstoß wird sie in nächster Zukunft durch zwei große unternehrnungen erhalten. Die Kooperative ״Hamaawir“, die den Autobusverkehr der Stadt versorgt, bereitet den Bau großer Garagen für ihre Wagen und von Privathäusern für ihre Mitglieder vor. Die Arbeiten, die damit im Zusammenhang stehen, werden auf £ 30 000 geschätzt. Die Bauten, die im Zusammenhang mit dem neuen Ausstellungsgelände stehen, werden ebenfalls große Kapitalien erfordern. Man rechnet mit £ 20 009 nnd darüber. Die Ausstellung, die vorher auf einem Gelände nahe der Eisenbahn abgehalten wurde und sich mit leichten, jedesmal für den Zweck errichteten, Pavillons begnügte, wird jetzt an den Jarkon auf ein großes freies Areal verlegt. Es wird geplant, feste Bauten zu errichten. Die gesamten Arbeiten, die mit der Ausstellung im Zusammenhang stehen, werden bedeutende Arbeitsmöglichkeilen liefern. Industrie Eine ganze Reihe von Industrieunternelimungen, über deren Planung wir früher berichteten, stehen direkt vor bzw. im Stadium der Verwirklichung. Dahin gehören die Fabriken für Kisten und Fliesen in Haifa, die Bau- und Möbeltischlerei in Haifa (sämtlich auf Boden des Nationalfonds), die Fabriken für Wäsche, Farben, Schokolade, Bier und Hefe in oder bei Tel-Awiw, eine Fabrik für Rasierklingen, für Reiß ver- Schlüsse. Von neuen Unternehmungen und Plänen sind zu nennen: eine große Werkstatt für Autoreparaturen (Tel-Awiw), eine chemische Fabrik für Parfüms, Seifen, kosmetische Artikel (Tel-Awiw) und eine Eimerf abrik (Tel-Awiw). Außerdem haben wir bereits drei F i t in g e s e 11 sc 11 af t e ti zu verzeichnen (״Fai“, ״Oriental Film-Company“ und ״Kedem“). Mindestens zwei dieser Ge- Seilschaften sind noch bereit, Kapitalien aufzunchmen. Der Aufbau der Industriebetriebe, die genaue Ausarbeilung der Pläne, das Studium der Arbeitsbedingungen usw. verlangt selbstverständlich ziemlich lange Zeit. Man muß damit rechnen, daß größere Betriebe gegen 1— ly» Jahre brauchen, bis sie ihre Produkte auf den Markt werfen können. Neben der Gründung neuer Unternehmungen geht der Prozeß der Kapitalisierung der alten unverändert weiter. Kleinere und größere Fabriken und Werkstätten nehmen neue Kapitalien und verschiedentlich damit auch neue Teilhaber auf. Die Vergrößerung der Industrie geht also nicht nur durch die Gründung neuer Betriebe, sondern auch durch den Ausbau, die Modernisierung und Vergrößerung der alten vor sich. Verfügbare Boden Die Nachfrage nach städtischem und ländlichem Boden ist in einem bisher in Palästina unbekannten Maße gestiegen. Auch zur Zeit der vorigen Hochkonjunktur im Jahre 1925 fab es keinen 50 starken Bodenhunger wie jetzt. Die Ursache afür ist darin zu suchen, daß unterdessen Böden, die zur Verfügung standen, besiedelt wurden, dtß Reserven in nennenswertem Umfange nicht vorhanden sind, und daß eine starke Spekulation an vielen Stellen eingesetzt hat, die die Preise auf zum Teil phantastische Höhe treibt. Bodenkäufe im Lande verlangen immer längere Zeit, unter Umständen ein Jahr oder mehr. Es liegt das an den besonderen Verhältnissen, daran, daß die arabischen Dörfer ihr Land vielfach nicht als individuelles, sondern als gemeinsames Eigentum haben, daß man daher mit vielen Verkäufern zu tun hat und die Teilung gelegentlich äußerst kompliziert ist. Um eine Spekulation, die bei privaten Käufen nicht zu hindern ist, hintanzuhalten, müßten öffentliche Institutionen mit großen Bodenreserven eingreif en können. Der jüdische Nationalfonds hat aber nicht die genügenden Mittel besessen, um sich große Strecken zu sichern, und eine Abhälfe für den Bodenmangel ist nur dann möglich, wenn neue, bisher von der jüdischen Kolonisation unberührte Gegenden, in größerem Umfange erschlossen werden. Es gibt Pläne hierfür, sie stecken jedoch sämtlich in den Anfängen. In der gegenwärtigen Situation wäre es leicht möglich, größere Summen für diese Zwecke zu konzentrieren; um aber in den neuen Käufen der Spekulation von vornherein Tür und Tor zu schließen, wäre eine Kombination mit den öffentlichen Stellen unerläßlich. Die Beschaffung von Boden ist besonders wichtig im Zusaminenhang mit der wachsenden Einwanderung und den Siedlungsplänen für deutsche Juden, die in Bearbeitung begriffen sind. Es ist jetzt eine Ueberslcht über die zur Verfügung stehenden Böden gemacht worden. Es hat sich dabei herausgestellt, daß im Moment, ohne neue Käufe sofortige Siedlungsmöglichkeiten für 1400—1500 Familien vorhanden sind. Dabei entfällt der größere Teil (gegen 1000) auf die Siedlungen des Keren Hajessod in der Ebene Jesreel und in der Jordansenke. Diese Wirtschaften haben die Möglichkeit, wenn die entsprechenden Kapitalien zur Verfügung steilen, durch Intensivierung ihrer Wirtschaften, durch Hinzufügung von Oebäuden, Inventar und Wasser die Anzahl ihrer Siedler zu erhöhen und damit eine Neukolonisation zu ermögliehen. Außerdem gibt es Raum für die Ansiedlung etlicher hundert Familien an verschiedenen Stellen des Ländles QVadi Chawarith, Pardessanah, Nähe von Nataniah usw.). Privat rasch ein geeignetes Stück Boden für Pflanzungen zu bekommen, wird bereits recht schwer. Die Bodenpreise in der Orangen zone sind dauernd im Steigen. Bei den alten Orangenkolonien in Judäa zahlt man bereits zwischen £ 30—40 pro Dunain. Auch in den weniger zentral gelegenen Pflanzungsorten verlangt man schon £ 12—20 pro Dunam. Damit nähern sich die Preise der Grenze, wo die Frage der Rentabilität der Plantagen in Frage gestellt wird. In der Stadt sind die Preise ebenfalls in dauerndem Steigen. Hier ist selbstverständlich Tel-Awiw als das stärkste Bauzentrum auch das stärkste Zentrum der Spekulation. Man zahlt in der Stadt an zentral gelegenen Plätzen bereits £ 2 für den Pie (ein Dunam oder 1000 qm sind 1600 pic). An der Peripherie der Stadt ist man auch bereits auf gegen £ 1 pro Pic gelangt, während man noch vor 18 Monaten nicht mehr als 25—40 Piaster zahlte. Freilich ist die Nachfrage nach Wohnungen noch immer so §roß, daß trotz der hohen Bodenpreise eine sehr gute Verzinsung erzielt wird. Sollten die Mieten fallen, und das muß über kurz oder lang ejntreten, wenn die Baubewejgung in diesem stürmischen Tempo weitergeht, so werden von den Hausbesitzern nicht mehr so exorbitante Verdienste herausgewirtschaftet werden, aber es wird auch dann noch eine Verzinsung von 7 «/o bleiben. Böden für Industrieunternehmungen sind in der Umgebung von Tel-Awiw (es zeigt sich die Tendenz, die Betriebe aus der Stadt hinaus zu verlegen) ebenfalls teuerer geworden. Man muß hier mit einem Preis von über £ 200 pro Dunam rechnen. Wenn man billiger kaufen will, muß man sich weiter von der Stadt entfernen. In Haifa ist die Lage dadurch erleichtert, daß der üdische Nationalfonds dort in der Nähe der Stadt Böden iir Industriezwecke in Erbpacht vergibt. Der Fonds rechnet 4 e׳b vom Preise des Bodens pro Jahr, wobei heute als Standard £ 50—60 pro Dunam angenommen werden. Ueberhaupt haben die Preise in Haifa noch nicht in derselben Weise angezogen wie in Tel-Awiw; das ist darauf zurückzuführen, daß das Entwicklungstempo der Stadt noch nicht so reißend geworden ist und daß die Pachtböden des Nationalfonds als ein gewisser Regulator wirken. Verschiedene Unternehmer haben sich bereits die Pachtmöglichkeiten des Fonds zunutze gemacht. Orangenpreise und Dollarshirz Die ersten Angebote für die Orangen des kommenden Winters waren außerordentlich günstig, in der letzten Zeit ist eine gewisse Senkung zu bemerken, aber die ersten Abschlüsse, die jetzt getätigt werden, halten sich immer noch auf einer gewissen Höhe. Es wird pro Kiste am Baum nicht weniger als 5 Schilling geboten. Die Transaktionen sind jedoch in den letzten Werten gering an Zahl. Eine gewisse ungünstige Beeinflussung des Orangenmarktes droht von dem Sinken des Dollars. Palästina hatte 1m vorigen Jahre begonnen,den kanadischen Markt zu erobern, und durch die Senkung des Pfundes die Möglichkeit gehabt, für kanadische Verhältnisse relativ billig zu verkaufen. Mit dem Sturz der Dollars ist die Möglichkeit gegeben, daß die kalifornische Orange eine gewisse Konkurrenz für die palästinensische bildet. Wieweit diese Qefahr in Erscheinung treten wird, läßt sich bisher noch nicht beurteilen. GeHen Warenhäuser in der ״Palestine Post“ veröffentlicht Dr. Norbert Schäfer eine Zuschrift, die sich gegen den Plan der Errichtung von Warenhäusern in Palästina wendet. Palästina, so schreibt er, sei nicht geeignet für die Errichtung von Warenhäusern, weil diese eine Bedrohung der palästinensischcn Mittelklassen darstellen würden. Vor allem aber müsse man berücksichtigen, daß neue Industrien nicht auf der Basis von Warenhäusern gegründet werden können, weil sie nicht in der Lage seien, zu den für Warenhäuser erforderlichen billigen Preisen ihre Produkte zu verkaufen, so daß die Gefahr besteht, daß die Warenhäuser lediglich importierte Waren verwenden würden. Dies wäre aber eine Schädigung der jungen palästinensischen Industrie. Der Verfasser verweist ferner auf die Erfahrungen in Deutschland, wo das Warenhauswesen sich dadurch entwickelte, daß wahrend der Wirtschaftskrise viele bestehende Industrien in Not gerieten und ihre Produkte zu billigen Prelsen losschlagen mußten. Etwas ähnliches sei in Palästina aber nicht zu erwarten. 1 I