Volk und Land · 1919-09-18 · Heft 38-39 (18.9.1919) · p. Seite 1189-1190

1189 ^.—VOLK UND LAND ^---== . .- 1190 Wie steht cs aber mit der Sicherheit einer Erbpachthypothek, wenn aus irgend welchen Gründen die Zahlung" vom Schuldner eingestellt wird? Was haftet dann dem Gläubiger? Das Erbpachtrecht selbst. Denn da die öffentliche Erbpacht kein Erlöschen des Erbpachtrechts und keinen Heimfall der Stelle kennt, so bietet der Besitz dem Erbpachtrecht fast dieselben Vorteile, wie am Grundstücke. Und da die Gebäude und Anlagen im Eigentum der Erbpächter stehen, haften sie selbstverständlich in erster Reihe für die Sicherheit der Beleihung. Untersuchen wir die Sicherheit der Beleihung einer Erbpachtstelle im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Erbpächters näher. Nehmen wir an, die Kreditinstitution sieht sich gezwungen, die Versteigerung der Erbpachtstelle vorzunehmen. Trotzdem ich gegen die Zulassung einer Zwangsversteigerung bin, und andere Lösungsmöglichkeiten zu zeigen, hoffe, will ich diesen äußersten Fall in Betracht ziehen, läßt sich an ihr die Sicherheit der Erbpachtbeleihung am besten beweisen. Um diesen Beweis möglichst überzeugend zui führen, will ich auch mit Julius Simon annehmen, keine ewige Erbpacht, auch nicht einmal eine hundertjährige, sondern nur eine für 50 Jahre abgeschlossene Erbpacht sei, allerdings mit dem bei der Erbpacht wie üblich dem Erbpächter eingeräumten Vorrecht den Pachtkontrakt für die nächste Periode zu erneuern. Demgegenüber muß aber vorausgesetzt werden, daß die kolonisierende Gemeinschaft mit ihren Forderuingen aus der Erbpachtzinsberechtigung hinter die Hypothek der Kreditinstitution zurücktritt. Ein Opfer, welches die Gemeinschaft der Kreditfähigkeit ihrer Erbpächter bringen muß, und dessen Gefahren durch noch unten zu besprechende Maßnahmen völlig beseitigt sind. Für den Erlös aus einer Zwangsversteigerung einer Bauernwirtschaft wird meistens ihr Marktwert entscheidend bestimmt. Wodurch wird aber der letztere selbst in seiner Bildung bestimmt und worin wird der Unterschied zu der Erbpachtstelle zu finden sein? Die gewöhnliche Antwort auf den ersten Teil dieser Frage lautet: Durch die Rentabilität. Man kapitalisiert den Ertrag einer Bauernwirtschaft mit dem für landwirtschaftliche Investitutionen landesüblichen Zinsfuß und man erhält den Preis einer Bauernwirtschaft. In der Wirklichkeit ist der Vorgang viel komplizierter, und es würde uns zu weit führen, ihn in allen seinen Einzelheiten und möglichen Kombinationen zu verfolgen. Wir wollen nur die beiden Grenzen feststellen, innerhalb derer sich die Bewertung einer Bcuernwirtschaft bewegt. Die unterste wird gebildet werden durch die kapitalisierte Pacht, wobei angenommen wird, daß der Erwerber die Wirtschaft durch Verpachtung verwerten will. Die höchste Grenze wird gebildet durch die kapitalisierte Pacht plus den kapitalisierten Reinertrag, den der beste Wirt unter den besten Verhältnissen aus dieser Wirtschaft erzielen kann. Der Wert der Gebäude wird in beiden Fällen nach ihrem Herstellungswert berechnet. Zusammengerechnet ergibt er die unterste bzw. die oberste Grenze des Marktwertes*). *) Wir müssen uns dabei dessen bewußt bleiben, daß die Berechnungen insofern von der Wirklichkeit abweicften, weil wir hier eine rein ökonomische, wirtschaftliche Bewertung annehimen, was auf dem Grundstücksmairkte sehr selten der Faß ist. Hier Spielen soziale Erscheinungen eine bedeutende Rolle. So das Vorhandensein einer .auf Großgrundbesitz bedachten Aristokratie, oder im gegenteiligen Falle eines Industrieproletariats das parzellenhungrig ist, eines Nationalitätenkampfes und vieles anderen. ' Worin unterscheidet sich oder würde sich der Vorgang der Bildung des Marktwertes einer Erbpachtstelle unterscheiden? Die untere Grenze wird nicht durch eine kapitalisierte Pachtsumme gebildet, sondern durch den Wert eines Erbpachtrechts von fünfzigjähriger Dauer, berechnet nach der Formel des Wertes einer Rente, die durch X Jahre am Ende eines jeden Jahres zur Auszahlung gelangt. Der Unterschied der Summengrößen, der sich ergibt, ist kein besonders großer. So beträgt der Wert eines Grundstücks im freien Eigentum, für welches bei Vergebung in Pacht die Pachthöhe von 100 Mark erzielt werden kann, 2000 M. (100 M. mit 50 o kapitalisiert.) Der Wert eines Erbpachtrechts auf dasselbe Grundstück für 50 Jahre bei derselben Berechnung 1825 M. Aber auch dieser Unterschied wird bei einer von der öffentlichen Gemeinschaft begründeten Erbpacht durch folgendes wettgemacht. Der Erbpachtzins wird in rechtmäßiger Höhe angesetzt werden. Bei freier Veräußerung dieses Pachtrechts wird man deswegen einen höheren Erlös für dieses Pachtrecht erzielen können. Die Bewertung der Gebäude ist im Erbpachtfall fast die gleiche, da der Pächter bei der Beendigung der Erbpacht für sie eine angemessene Entschädigung erhält. Meist wird er aber vorziehen, von seinem Vorrecht Gebrauch zu machen und sein Paditrecht zu verlängern, sodaß der Wert der Gebäude für ihn derselbe ist wie bei dem freien unbeschränkten Besitz am dazugehörigen Grundstück. Der Reinertrag ist im Falle einer Erbpachtwirtschaft derselbe wie in einer freien Eigentumswirtschaft, gleiche Tüchtigkeit der beiden Landwirte vorausgesetzt, denn in beiden Fällen genießen die Landwirte volle Wirtschaftsfreiheit und sind im Genüsse der Früchte ihrer Tüchtigkeit. Wir können es also als bewiesen annehmen, daß ein Erbpachtrecht annähernd denselben Marktwert erzielen wird, wie eine freie Eigentumswirtschaft und folglich gleich hoch beliehen werden kann. Die Gründe, weswegen wir im Interesse der Kreditfähigkeit der Erbpacht gegen eine fünfzigjährige Befristung des Erbpachtrechts sind, wie auch gegen eine Zwangsversteigerung, sind folgende: Eine befristete Erbpacht steht in bezug auf Bekihungssicherheit und folglich auch Beleihungsfähigkeit nur im ersten Jahre gleich. Mit jedem weiteren Jahre nähert sich der Endtermin der Erbpacht und vermindert sich dementsprechend der Wert des Erbpachtrechts. In den letzten Dezennien würde demgemäß der Erbpächter gänzlich kreditunfähig sein. Wenn wir vom Betriebskredit absehen, dessen Organisierung eine Angelegenheit für sich ist, die uns nicht angeht, da sie Personalkredit ist und für Erbpächter und freie Eigentümer die gleichen Prinzipien gelten, so muß für das zweifache Kreditbedürfnis des Erbpächters gesorgt werden, für den Bau- und Ainlagenkredit und für den Meliorationskredit. Der erstere tritt bei der Begründung des Pachtrechts auf, und in bezug auf diese Art des Kredites bietet auch die befristete Erbpacht eine tragbare, solide Grundlage der Beleihung. Anders steht es aber mit dem Meliorationskredit. Dieser ist in den ersten Dezennien der Erbpacht am wenigsten dringend. Denn die kolonisierende Behörde hat alle notwendigen größeren Meliorationen durchgeführt, um dem Erbpächter die Stelle in bewirtschaftungsfähigem Zustande zu übergeben.