Palästina-Nachrichten · 1936-04-22 · Heft 6-7 (22.4.1936) · p. Seite 5

kapitalisiert die Jahresmiclen unter Zugrundelegung des ortsüblichen Zinsfußes und der voraussichtlichen Lebensdauer des Gebäudes sowie nach Abzug der auf dem Grundstück ruhenden Steuern und Abgaben nach den üblichen Formeln, unter denen die englischen von Webb („Valuation of Land Property") in Palästina am gebräuchlichsten sind, oder man addiert die Werte der Substanzen, aus denen das Grundstück besteht, nämlich Boden und Bau, wobei je nach dem Alter auf die Abnutzung des Gebäudes gebührend Rücksicht zu nehmen ist. Die Mittelung beider Ergebnisse führt dann auf den endgültigen Grundstückswert. Der Kapitalisierungs-Zinsfuß für Wohnhäuser ist in Palästina ziemlich hoch; beträgt er in England etwa 5—5vl>°/o, in Deutschland 51/2—6°/o, so ist er hier nicht unter 7—80/0 entsprechend der Höhe der Pfandbriefzinsen, die das finanzielle Gefüge des Immobilicnmarkles bestimmen, anzusetzen. In dem höheren Zinsfuß drückt sich die Unsicherheit der Miethöhen, dann aber auch die kürzere Lebensdauer der Gebäude aus. Über diese in Palästina genauere Angaben zu machen, fehlt die Praxis. Arabische Häuser, auch wenn sie massiv sind, können hierbei ebensowenig als Vorbild dienen, wie Häuser in Europa. Die klimatischen Einflüsse sind stark, zumal die Häuser teilweise, wie in Tel-Aviv, leicht gebaut sind. Dazu kommen die wechselnden Ansprüche der Einwanderer. Der jetzige Aufwand in den Häusern erscheint oft übertrieben, und wenn die neuen Immigranten nicht mehr das genügende Geld zum Bezahlen der Unterhaltungskosten für die Zentralanlagcn aufbringen können, werden diese Häuser, wie die Verhältnisse in Deutschland gezeigt haben, am schwersten zu vermieten sein und wegen mangelnder Wartung viel leichter zum Verfall neigen. Andererseits sind Häuser, die vor etwa i5 Jahren errichtet worden, heute schon nicht mehr modern, ihre Mieten sind geringer, als in neuen Häusern, und ohne daß es die. Struktur verlangt hat, sind sie vielfach vollständig umgebaut worden, haben sogar bisweilen Neubauten Platz machen müssen. Unter diesen Umständen scheint das Lebensalter eines Hauses nicht höher ansetzbar als etwa 35—!\0 Jahre, d.h. in dieser Zeit müßten sich die Baukosten amortisieren. Bei der Wertbestimmung eines Grundstückes werden weiter zur Berücksichtigung der Steuern und Abgaben nicht 1:1 Monatsmieten im Jahre, sondern nur 10 eingesetzt. Dies Verfahren stellt nur einen Notbehelf dar, die Reduktion von 16,70/0 ist keineswegs hoch. Es handelt sich um die Unterhaltungs-, Verwaltungs- und Versicherungskosten, Mietausfälle durch Leerstehen und zahlungsschwaehe Mieter, sowie um staatliche und städtische Steuern. Die Unterhaltungskosten betragen etwa 5—ij»/u der Bruttomieten und bestehen aus den großen und kleinen Reparaturen außerhalb und innerhalb der Mieträume. Nach dem Wortlaut der üblichen Kontrakte haben die Mieter während der Mietzeit für die Instandhaltung ihrer Mieträume zu sorgen, doch ist die natürliche Abnutzung durch das Klima ziemlich beträchtlich. Mit steigendem Alter wachsen die Unterhaltungskosten für den Hausbesitzer progressiv. In Häusern mit Warmwasserbereitüng und zentraler Ölheizung dürfte der Prozentsatz noch höher als oben angegeben ausfallen. — Die Verwaltungs- und Versicherungskosten gegen Elementarschäden sind nicht hoch. Erstere betragen, wenn besondere Verwalter eingesetzt werden, etwa 50/0 der Mieten, bei Geschäftshäusern etwas mehr. Als Minimalsätze für Versicherungen gegen Feuerschäden können nach den englischen Sätzen, die als Vorbild dienen, angesetzt werden: Für massive Bauten in Entstehung, für Banken, Wohn-, Krankenhäuser, Hotels etwa 340/0, für Restaurantgebäude etwa io/0. Werkstätten, Fabriken. Cinemas usw. erfordern besondere Prüfungen durch die Schätzer. Der Faktor für Leerstehen von Räumen konnte in den letzten Jahren vernachlässigt werden, weil die Nachfrage stets das Angebot übertraf. Seit Abflauen der Konjunktur ist aber auch hierfür wieder ein Betrag einzuführen. Der Zahlungsunfähigkeil der Mieter wird durch Abverlangung von Wechseln während der meist einjährigen Mietzeit zu begegnen gesucht, die gleichzeitig den Vorteil bieten, daß durch Diskontierung das Geld sofort verfügbar wird. Gegen diese Sitte, die während der Laufzeit der Wechsel den Mieter der Willkür der Vermieter bezgl. Reparaturen, Hofausnutzung ausliefert, anderwärts unbekannt ist und letzten Endes in Zeilen der Krisis und Arbeitslosigkeit vor Verlusten nicht schützt sollte Front gemacht werden. Auf jeden Fall ist in eine ordnungsgemäße Bewertung für Leerstehen der Räume und für schwach gewordene Mieter ein Satz von mindestens;h>/o (1er Mieten, bei Geschäftshäusern das Doppelte einzusetzen. Die Besteuerung des Grundbesitzes zerfällt in einen staatlichen und einen kommunalen Teil. Der erstere ist die „Urban Property Tax", die in den Jahren 1929—3a nach Aufhebung der früheren ,,Werko" in den Städten Palästinas eingeführt ist und seit 1935 für Wohnhäuser, Industriegebäude und bepflanztes Gebiet innerhalb der Städte gleichmäßig ioo/0 der Nettomieten beträgt (bezogen auf die Bruttomieten also weniger). In den ersten 3 Jahren nach Errichtung eines Hauses werden die Steuern nicht erhoben, desgl. nicht bei kleineren Anwesen (in Jerusalem, Haifa und Tel-Aviv, Jaffa mit jährlichen Einkünften unter •«<> £P, in anderen Städten und Dörfern entsprechend weniger). Der kommunale Steueranteil ist in den einzelnen Städten verschieden und schwankt zwischen 5 und 100/0, dem von der Regierung zugelassenen Maximum. Bei Sumniierung betragen so die Steuerlasleu, Abgaben, Unterhaltungskosten usw. des bebauten Grundbesitzes normalerweise kaum weniger als 350/0 der Bruttomieten. Zur Wertbestimmung bebauter Grundstücke nach der zweiten erwähnten Methode wird nach Abschätzung des Geländes FÜ T A U SWS n d GfG r, Insbesondere aus Rheinland u. Westfalen Devisenrechtliche Beratung. / Beratuni; bei Vermögensanlagen in Palästina. / Einziehung und Verwaltung des in Deutschland zurückbleibenden Vermögens, f Rechts- und Wirtschaftsberatung. Treuhandbüro Dr. jur. Max Mendel I ■ Or.jur. Dr. rer pol Josef Neubörger Dipl-Kfm. Düsseldorf, Schadowstr. 26 . Tel. 21304 lieh je nach Ausführung beträchtlich; sie haben sich in letzter Zeit gesenkt und dürften etwa 5—ö\/-> £P pro qui verbauter Etage in Tel-Aviv und Haifa, etwas mehr in Jerusalem betragen, wo die Häuser behauene Steinfassaden haben und die Transportkosten höher sind. Natürlich ist für die Wertbeslimmung stets der heutige Zustand maßgebend, d. h. bei älteren Häusern ist ein der Abnutzung Rechnung tragender Abzug von den Baukosten zu machen. Schließlich werde noch zur Erläuterung der obigen Ausführungen ein Beispiel rechnerisch durchgeführt: Ein 1930 errichtetes Gebäude mit bebauter Fläche von 3(>o qm auf einem Gelände von 900 (jm, dessen Wert zu 1,") £P/qm geschätzt wird, habe in jedem seiner 3 Stockwerke \ier Drei-Zimmerwohmmgen, deren durchschnittliche Monatsmieten mit f),f) £P auf die Dauer anzusetzen sind. Das Lebensalter des Hauses wird im ganzen zu /|0 Jahren angenommen. Der Grundslückswert ergibt sich nach der a) Kapitalisierungsmethode Jahres-Brutlomieten rix 12X0,5 ■ =■-■ 70:1—£P Steuern, Unterhaltskosten etc. 35<>0 '«77,— £P Nettomiclen........= 5i5,— £P Kapitalisierter Wert unter Annahme von 7°o und 34 jähriger Laufzeit (nach Formeln von Webb) . . I2,85£P 6617,—£P b) Substanliierungsmethode Geländewert 900X1,5.....= i35o,— £P Bauwert 300X3x5.5 -----rd. 6000£P Abnutzung nach t*> Jahren rd. 36o£P Jetziger Bauwert .... Gelände und Bau zusammen . - 50/|O,— £P 6990 — £P rd. 6800,— £/> AuAtcbttibutofy 12. Mai ig36: Postverwaltung, Jerusalem. Lieferung von 300 Telegraphenstangen. Nähere Angaben liegen in der Reichsstelle für den Außenhandel, Berlin W9, vor. PROSPEKT-BEILAGE Unserer Messe-Auflage liegt ein Prospekt der Firma Bleichert, Transportanlagen G. m. b. H., Leipzig N 22, in englischer, französischer u. holländischer Sprache bei. 5