Palästina-Nachrichten · 1936-04-22 · Heft 6-7 (22.4.1936) · p. Seite 4

ihre Waren exportiert, ist außerordentlich groß. Wir nennen Britannien, Holland, Irak, Japan, Kenya, Luxemburg, Malta, Australien, Belgien, Belgisch-Kongo, Britisch-Tndien, Kanada, Mandschurei, Marokko, Neuseeland, Polen, Südafrika, Schweiz, China, Zypern, Tschechoslowakei, Holländisch-Indien, Ägyp- Syrien, Rhodesien, USA uswT ten, Frankreich, Franz. Somaliland, Deutschland, Groß- DIE BEWERTUNG DES GRUNDBESITZES IN PALÄSTINA Von Dr.-Ing. V. Lesser, Tel-Aviv Alles, was mit Grund und Boden zusammenhängt, spielt innerhalb der palästinensischen Wirtschaft eine viel größere . Rolle als in europäischen Staaten, weil sich das Land nicht in ausgeglichenem Zustand, sondern im Aufbau befindet. Gerade hierdurch schwingen auch die politischen Erschütterungen, von denen der vordere Orient jetzt erfüllt ist, in diesem wichtigen Teil der Wirtschaft mit am nachhaltigsten wieder und machen innerhalb des allgemeinen Tendenzrückganges seit etwa 7 Monaten verläßliche und objektive Werturteile für Agrarland, Bauplätze, Wohn- und Geschäftsgebäude so überaus schwierig, mag es sich dabei um Kauf oder Verkauf, Hypolhekenbeleihungen, Schadenersatzansprüche, Feuerversicherungen usw. handeln. Jeder Bewertung hat natürlich die Klärung der Eigentumsverhältnisse, in ländlichen Gebieten zuzüglich die Klärung der Art des Landes voranzugehen. Vorlegung des Eigen tum Vertrages bedingt noch nicht iooo/0ig das tatsächliche Eigentum des Verkäufers. In ländlichen Gegenden kann allein über „M ulk "-Boden vom Verkäufer verfügt werden, andere Bodenarten wie ,,Miri" oder „Masha" gehören — mindestens formal — dem Staat, der Kommune etc. Alle Immobilienarlen haben in letzter Zeit Werteinbußen erfahren; Zitruspflanzungen bis 3o und /joo/o. In kritischen Zeiten wie jetzt ist zu befürchten, daß — besonders da analoge Bestrebungen auch in anderen Staaten bestanden — ihre dauernde Vermehrung an Stelle der Kultivierung des Bodens für Eigenbedarf mit der Aufnahmesteigerung der Außenwelt für Orangen nicht mehr Schritt hält. Der tragende Zitrus-Pardeß ist heute keinesfalls höher als 70 £P pro Dunam einzuschätzen. Auch das Bauland hat — besonders innerhalb der großen Städte mit ihren Spitzenpreisen — erhebliche Rückschläge bis zu öoo/o erfahren: Restriktion bzw. Aufhebung der Devisenzuteilung in vielen Staaten, Befürchtungen, daß das Mittelmeer in Kriegs-Milleidenschafl gezogen wird, die dadurch hervorgerufene starke Verminderung des Touristenverkehrs mit Rückwirkung auf Handel und Gewerbe haben dies verursacht; und wenn auch gewiß hier erst ein radikaler Umschwung nach Liquidierung des Krieges zu erwarten ist, so ist doch gegenüber allzugroßen Reserven darauf hinzuweisen, daß jedes Grundstück unabhängig von seinem Liebhaberwert stets einen Ertragswert besitzt, der wiederum die Resultate nüchterner Bilanzzahlen ist, bestehend auf der einen Seite aus den Zinsen für die investierten Kapitalien, den laufenden Abgaben und Unterhaltungskosten und auf der anderen Seite aus den Einnahmen. In Palästina ist die Kunde, Immobilien zu bewerten, noch verhältnismäßig wenig entwickelt. Die Grundstückseigentümer sind mehr Spieler und Spielball der Konjunktur, als daß sie sich eingehend mit Prüfung und Herausschälung der einzelnen Wertbeslandteile befassen, wie das mehr bei den befestigten Verhältnissen in Europa der Fall ist. Letzten Endes half darüber die kontinuierliche Wertsteigerung des Bodens hinweg, wie übrigens auch anderwärts in Zeiten prägnanten Wohlstandes. Nunmehr erfordern aber Stagnation und Rückgang das Eingehen auf alle Einzelheiten. Den ersten aUerdings nur losen Anhalt für die Wertbestimmung verleiht bei unbestimmten Grundstücken die Kenntnis der in der Nachbarschaft gezahlten Preise: Division durch die Anzahl der Quadratmeter, Dunam (= 1000 qm) oder Pik (o,5C2 qm) gibt den Wert der Flächeneinheit. Dabei sind aber möglichst die Einzelheiten des Umsatzes, die in Palästina mannigfaltiger und deshalb von größerer Bedeutung als in anderen Ländern sind, zu beachten. Zeiten der Hausse mit Käufen in der Psychose des „Zu spät kommen" sind ebenso wie Zeiten der Baisse mit ihren Angstverkäufen möglichst für Vergleiche auszuschalten. Auch die Kaufbedingungen sind wichtig. Bargeld reduziert bis 2 5%, die hier übliche Hergäbe von Wechseln steigert den Kaufpreis entsprechend (Eintragung von Restkaufgeldern als Hypotheken sind nicht üblich). Besonders kommt es bei der Wertfixierung auf die EigenheiLen des Grundstücks an. Zunächst die Bodenart. Triebsand, Sumpf, auch schwarzer, öliger Boden (letzterer für Anpflanzungen oft erstklassig), sind zur Bebauung ungünstig und erfordern breite und oft tiefe Betonfundamente, um spätere Rissebildungen an Gebäuden bei Nachgeben des Bodens zu vermeiden. Sodann Wasserverhältnisse und Höhenlage des Grundstückes: Brunnenbohrungen sind meist sehr teuer, müssen also verbilligend auf den Geländewerl wirken; bei tief gelegenen Grundstücken muß zum Schulz gegen die Regenflulen im Winter mit besonderer Drainage, bei stark abschüssigem Gelände zusätzlich mit dem Bau von Stützmauern usw. gerechnet werden. Bei tiefem oder hohem Niveau der Straße, an die ein Grundstück grenzt, wird dessen Wert durch die bei späterer .Bebauung erf orderlichen Erdbewegungen bzw. Fundamentstützen ungünstig beeinflußt. Die dadurch bisweilen gewonnenen Räume für Keller oder Garagen spielen im Orient bei weitem nicht die gleiche Rolle wie in Europa. Weiter Lage und Grundstücksform: Nähe zur Hauptstraße (Kwisch) und zu elektrischen Kabeln, Wegeverhältnisse und Höhe der Anliegerbeiträge, die Nachbarschaft jüdischer Siedlungen sind sehr beachtlich, spitze Winkel sind zur Bebauung ungünstig, auf das Verhältnis von Breite und Tiefe des Grundstückes ist zu achten: z. B. sind — durch die Erdverhältnisse bedingt :— in arabischen Gegenden Frontbreiten von 5 m und Tiefen von 100 m und noch mehr etwas Alltägliches, die so auch nicht anders wie zusammen mit Nachbargrundstücken verwertbar erscheinen. In den Städten sind natürlich für Geschäftsgrundstücke im Hinblick auf Läden flache, in Wohngegenden tiefere Grundstücke vorzuziehen. Die Teile hinter 3o m von der Bauflucht sind aber allgemein nur für Kulturen verwertbar, Baugrundstücke tiefer als 4o m auf jeden Fall von geringerem Wert als flächengleiche und flachere Parzellen. Bücher und Tafeln, aus denen mit mehr oder weniger großer Genauigkeit die Grundstückswerte wie in europäischen Städten abzulesen sind, gibt es natürlich in Palästina nicht, und der Laie ist viel mehr hier auf zuverlässige Berater angewiesen. Durch die großen Schwankungen und die Labilität der Geländewerte ist es allgemein üblich, bei Begebung von ersten Hypotheken, die ratenweise auf Neubauten mit fortschreitendem Baufortgang gegeben werden und zuletzt in normale Hypotheken mit Laufzeit von etwa 3 Jahren übergehen, den Wert des Grund und Bodens vollständig auszuschalten und nur die Gebäudesubstanz mit etwa 4o—5oo/o zu beleihen. Erst in letzter Zeit geht man dazu über, für zweite Hypotheken auf städtische Grundstücke den Wert des Geländes mit zu beleihen, wobei aber aus Rechtsgründen Vorsicht am Platze ist. Handelt es sich um die Bewertung bebauter städtischer Grundstücke, so gibt es dafür zwei Methoden: Entweder man Georg Silberstein & Co. Silberstein's Orient-Transport-Co. Ltd. BERLIN SO36 HAMBURG (Asiahaus) TEL*AVIV P.O.B. 889 HAIFA P.O.B. 689 Tel. 1F8Oberbaum9191 Telefon: 312751 Nachlat Benjamlnsfr. 72 Labxowsky House Lagerhäuser Umzüge von allen Orten Deutschlands ■ Waren-Transporte 4