Palästina-Nachrichten · 1934-06-18 · Heft 6 (18.6.1934) · p. Seite 3

Recht im Orient Die Durchführung von Grundstückskäufen in Palästina Von Dr. H. Kaufmann, Tel-Aviv. - Die Rechtslage bei der Durchführung von Grundstückskäufen wird durch die beiden folgenden Grundsatze des palästinensischen Rechtes maßgebend bestimmt. 1. Jede „Disposition" von unbeweglichen Vermögen bedarf nach der „Land Transfer Ordinance" (dem „Bodenübertragungsgesetz") von 1920/21 zu ihrer Gültigkeit der Eintragung im „Tabu", dem palästinensischen Grundbuchamt. Als „Disposition" im Sinne des Gesetzes gilt unter anderem ein Verkauf, eine hypothekarische Verpfändung, eine Schenkung, und auch eine Vermietung oder Verpachtung für mehr als drei Jahre. 2. Es gibt grundsätzlich nach palästinensischem Recht bei anderen Ansprüchen als Geldforderungen keine Klage auf Erfüllung, sondern bei Nichterfüllung nur eine Klage auf Schadenersatz in Geld. Auch nacji englischem Recht ist übrigens die Klage auf Erfüllung (specific perfomance) eine Ausnahme. Für den Kauf von Grundstücken ergibt sich insbesondere folgendes: Der eigentliche Verkauf, der „contract of sale", fällt mit der dinglichen „Verfügung" des deutschen Rechtes zusammen und ist ohne Eintragung im Tabu nichtig. Erst mit der Uebertragung auf den Namen des Käufers im Tabu geht das Eigentum an dem Grundstück auf den Käufer über. Bemerkt sei, daß im Mobilienrecht bereits mit dem Abschluß des Kaufvertrages das Eigentum an der Kaufsache auf den Käufer übergeht, ohne daß es einer Uebergabe und besonderen dinglichen Einigung bedarf. Es ist nun allerdings möglich, sich durch ein „agreement for sqle" zum Verkauf eines Grundstückes rechtsgültig zu verpflichten. In einem solchen „agreement", das keiner notariellen Beurkundung bedarf, sondern für das die einfache Schriftform genügt, heißt es: „Der Verkäufer verpflichtet sich, das Grundstück an den Käufer zu verkaufen, und der Käufer verpflichtet sich, das Grundstück von dem Verkäufer zu kaufen." Damit ein solches „agreement" unbedenklich lieh rechtswirksam ist, müssen die beiden Parteien sich in ihm verpflichten, die Uebertragung des Grundstücks-auf den Käufer im Tabu eintragen zu lassen, und zwar am besten unter Angabe einer bestimmten Frist, innerhalb derer die Eintragung vorzunehmen ist. Auch aus einem derartigen rechtswirksamen „agreement for sale" kann freilich keine Partei auf Erfüllung, d. h. auf Vornahme der Uebertragung im Grundbuchamt klagen. Der Käufer erlangt also durch eine solches „agreement" keine Sicherheit dafür, daß er wirklich Eigentümer des Kaufgrundstückes wird. Er kann die Uebertragung des Grundstückes an sich nicht gerichtlich zwingen, wie es etwa nach deutschem Recht der Fall ist, ebenso wenig wie der Verkäufer den Käufer auf Abnahme des Kaufgrundstückes verklagen kann. Jedoch kann ein rechtswirksames „agreement for sale" klagbare Schadenersatzansprüche in Geld erzeugen, für den Fall, daß eine Partei vereinbarungswidrig ihre Pflicht der Mitwirkung zur Durchführung der Transaktion im Tabu verletzt. In diesem Zusammenhang gewinnt nun eine andere Bestimmung des palästinensischen Rechtes besondere Bedeutung. Nach Artikel III der noch qültigen Ottomanischen Zivilprozeßordnung können nämlich die Parteien den von einer Vertragsbrüchigen Partei zu zahlenden Schadenersatzbetrag bereits von vornherein im Vertrage auf eine bestimmte Summe festsetzen (die sog. „Pizzuiim"). Im Falle der Vertragsverletzung bedarf es dann keines Nachweises der Höhe des entstandenen Schadens, vielmehr kann die geschädigte Partei ohne weiteres den in der Vereinbarung festgesetzten Betrag fordern, freilich auch nie mehr. (Vergl. die „Konventionalstrafe" des deutschen Rechtes.) Wenn der Verkäufer vermögend ist, so kann sich der Käufer dagegen, daß späterhin der Verkäufer die Uebertragung nicht vornimmt, durch Festsetzung einer solcnen im voraus vereinbarten Entschädigung in dem „agreement for sale" hinreichend schützen. Denn der Verkäufer wird sich wohl hüten, seine Pflichten zu verletzen, wenn er weiß, daß er eine beträchtliche Entschädigung zahlen müßte. Es kommt nun freilich alles darauf an, die festzusetzende Entschädigung so hoch zu bemessen, daß der Verkäufer von einem Vertragsbruch wirklich abgeschreckt wird. Sonst kann nämlich, besonders in der jetzigen Zeit der ständig steigenden Bodenpreise, folgendes geschehen: Der Verkäufer findet nach Abschluß des „agreement" einen anderen Käufer, und dieser bietet ihm einen so viel höheren Preis, daß der Verkäufer dem ersten Käufer die geleisteten Anzahlungen auf den Kaufpreis zurückzahlen, ihm auch die vereinbarte Entschädigung auszahlen kann und trotzdem von dem Kaufpreis, den der zweite Käufer zahlt, noch einen Gewinn behält, der größer ist als aus dem ersten Verkauf. In einem solchen Fall ist die Versuchung für den Verkäufer sehr groß, seinen Vertrag mit dem ersten Käufer zu brechen. Eine Entschädigung wegen Nichterfüllung oder Verzug kann man nach palästinensischem Recht grundsätzlich erst dann einklagen, wenn man durch eine „notarielle Warnung" unter Setzung einer angemessenen Nachfrist den Vertragspartner zur Erfüllung aufgefordert hat. (Vergl. die Nachfristsetzung im § 326 des deutschen bürgerlichen Gesetzbuches.) Die Partelen können freilich auf die Notwendigkeit einer solcnen notariellen Warnung im voraus durch Vereinbarung verzichten, und das geschieht gewöhnlich, da sie mit Umständen und Kosten verbunden ist. Regelmäßig findet sich daher auch in einem „agreement" eine entsprechende Verzichtklausel. (Vergl. Art. 106 und 107 der Ottomanischen Zivilprozeßordnung.) Abgesehen von dem Vorstehenden sei für die Durchführung von Grundstückskäufen noch auf folgende Punkte kurz hingewiesen : 1. Das übliche Flächenmaß ist der „Dunam". Der „neue", auch „metrische" Dunam ist 1000 qm groß; während ein alter Dunam nur etwa 919 qm beträgt. Man kläre daher stets, um welche Art von Dunam es sich handelt. Bei kleineren Flächen, insbesondere bei Bauplätzen, rechnet man auch nach „Pic". Es gibt auch verschiedene Größen des „Pic". Der „Regierungspic" beträgt 0,572 qm. 2. Man stelle fest, o>b der Verkäufer den „Kuschan" für das Grundstück besitzt, *d. h. die Urkunde über seinen Eigentumstitel. Man unterscheidet zwischen „altem" Kuschan, d. h. einem Kuschan, der noch aus der Türkenzeit oder der ersten Zeit der englischen Regierung stammt, und einem „neuen" Kuschan, der auf Grund der neuen Landkatastrierung der englischen Mandatsregierung („land settlement") herausgegeben worden ist. Völlig verläßlich ist nur ein „neuer" Kuschan. 3. Man bezeichne in dem „agreement" das Kaufgrundstück möglichst genau, wie es im Tabu eingetragen ist, insbesondere nach Ort, Block, Parzelle und Flächengröße. Eine genaue Angabe der Grenzen nach den vier Himmelsrichtungen ist empfehlenswert und eventuet ausreichend, wenn die vorerwähnten Angaben fehlen. Bei „alten" Kuschanen ist die genaue Angabe der Grenzen unentbehrlich. 4. Ein „agreement for sale" ist mit einer 5-Piaster-Stempelmarke zu versehen und quer über diese Marke von beiden Parteien mit Datum zu unterzeichnen. 5. Für Zeit und Art der Bezahlung des Kaufpreises bestehen keine zwingenden gesetzlichen Bestimmungen. Im allgemeinen ist es üblich, bei Unterzeichnung eines „agreement" eine Anzahlung von etwa einem Viertel bis einem Drittel des Kaufkreises zu leisten und den Rest des Kaufpreises Zug um Zug gegen die Umschreibung des Grundstückes auf den Käufer im Tabuamt zu zahlen. Auch die Eintragung von Restkaufgeldhypotheken ist zulässig. 6. Die Regierungskosten für die Umschreibung im Tabuamt belaufen sich auf 3% des Kaufpreises. Falls den Beamten der angegebene Kaufpreis als zu niedrig erscheint, können sie ihn selbst schätzen. Die vorstehenden Bemerkungen sind natürlich keinesfalls erschöpfend. Vor Unterzeichnung eines „agreement for sale" empfiehlt es sich dringend, eine rechts- und sprachkundige Person, am besten einen Anwalt, hinzuzuziehen. 3