Palästina · 1936-06-01 · Heft 6 (Juni 1936) · p. Seite 290

dem Alter auf die Abnutzung des Gebäudes gebührend -Rücksicht zu nehmen ist. Die Mitteilung beider Ergebnisse führt dann auf den endgültigen Grundstückswert. Der Kapitalisierungs-Zinsfuß für Wohnhäuser ist in Palästina ziemlich hoch; beträgt er in England etwa 5 bis 5J^%, in Deutschland 5% bis 6%, so ist er hier nicht unter 7 bis 8% entsprechend der Höhe der Pfandbriefzinsen, die das finanzielle Gefüge des Immobilienmarktes bestimmen, anzusetzen. In dem höheren Zinsfuß drückt sich die Unsicherheit der Miethöhen, dann aber auch die kürzere Lebensdauer der Gebäude aus. Über diese in Palästina genauere Angaben zu machen, fehlt die Praxis. Arabische Häuser, auch wenn sie massiv sind, können hiebei ebensowenig als Vorbild dienen, wie Häuser in Europa. Die klimatischen Einflüsse sind stark, zumal die Häuser teilweise, wie in Tel Aviv, leicht gebaut sind. Dazu kommen die wechselnden Ansprüche der Einwanderer. Der jetzige Aufwand in den Häusern erscheint oft übertrieben, und wenn die neuen Immigranten nicht mehr das genügende Geld zum Bezahlen der Unterhaltungskosten für die Zentralanlagen aufbringen können, werden diese Häuser, wie die Verhältnisse in Deutschland gezeigt haben, am schwersten zu vermieten sein und wegen mangelnder Wartung viel leichter zum Verfall neigen. Anderseits sind Häuser, die vor etwa 15 Jahren errichtet worden, heute schon nicht mehr modern, ihre Mieten sind geringer, als in neuen Häusern, und ohne daß es die Struktur verlangt hat, sind sie vielfach vollständig umgebaut worden, haben sogar bisweilen Neubauten Platz machen müssen. Unter diesen Umständen scheint das Lebensalter eines Hauses nicht höher ansetzbar als etwa 35 bis 40 Jahre, das heißt in dieser Zeit müßten sich die Baukosten amortisieren. Bei der Wertbestimmung eines Grundstückes werden weiter zur Berücksichtigung der Steuern und Abgaben nicht zwölf Monatsmieten im Jahre, sondern nur zehn eingesetzt. Dies Verfahren stellt nur einen Notbehelf dar, die Reduktion von 16.7% ist keineswegs hoch. Es handelt sich um die Unterhaltungs-, Verwaltungs- und Ver-r Sicherungskosten, Mietausfälle durch Leerstehen und zahlungsschwache Mieter, sowie um staatliche und städtische Steuern. Die Unterhaltungskosten betragen etwa 5 bis 15% der Bruttomieten und bestehen aus den großen und kleinen Reparaturen außerhalb und innerhalb der Mieträume. Nach dem Wortlaut der üblichen Kontrakte haben die Mieter während der Mietzeit für die Instandhaltung ihrer Mieträume zu sorgen, doch ist die natürliche Abnutzung durch das Klima ziemlich beträchtlich. Mit steigendem Alter wachsen die Unterhaltungskosten für den Hausbesitzer progressiv. In Häusern mit Warmwasserbereitung und zentraler Ölheizung dürfte der Prozentsatz noch höher als oben angegeben ausfallen. — Die Verwaltungs- und Versicherungskosten gegen Elementarschäden sind nicht hoch. Erstere betragen, wenn besondere Verwalter eingesetzt werden, etwa 5% der Mieten, bei Geschäftshäusern etwas mehr. Als Minimalsätze für Versicherungen gegen Feuerschäden können nach den englischen Sätzen, die als Vorbild dienen, angesetzt werden: Für massive Bauten in Entstehung, für Banken, Wohn-, Krankenhäuser, Hotels etwa %*%, für Restaurantgebäude etwa 1%. Werkstätten, Fabriken, Cinemas usw. erfordern besondere Prüfungen durch die Schätzer. Der Faktor für Leerstehen von Räumen konnte in den letzten Jahren vernachlässigt werden, weil die Nachfrage stets das Angebot übertraf. Seit Abflauen der Konjunktur ist aber auch hiefür wieder ein Betrag einzuführen. Der Zahlungsunfähigkeit der Mieter wird durch Abverlangung von Wechseln während der meist einjährigen Mietzeit zu begegnen gesucht, die gleichzeitig den Vorteil bieten, daß durch Diskontierung das Geld sofort verfügbar wird. Gegen diese Sitte, die während der Laufzeit der Wechsel den Mieter der Willkür der Vermieter