Palästina-Nachrichten · 1934-11-29 · Heft 16 (29.11.1934) · p. Seite 4

Die Wohnungsnot (Fortsetzung aus N.*15) von Dr. Ernst W o I f g a n g - Jerusalem Es bleibt also nur die Möglichkeit, dafj private Organisationen eine hier bestehende Lücke ausfüllen. Das weitaus gröf)te Interesse hat bisher die Arbeitergewerkschaft (Histad r u I h) für den Wohnungsbau gezeigt. Vor Jahren wurde bereits von ihr eine eigene Organisation, das „Zenfralamt für städtische Arbeitersiedlungen", ins Leben gerufen. Dieses Zentralamt hat bisher für die Mitglieder der Arbeitergewerkschaft über 1500 Wohnungen gebaut und z. Zt. Pläne für den Bau weiterer 1000 Wohnungen in Bearbeitung. Die Finanzierung geschieht in der Weise, daf) die Wohnungssuchenden das Terrain sowie 30% der Baukosten aus eigenen Mitteln bezahlen müssen (das sind zusammen in der Regel t'P 120 bis £P 170). Der Rest wird durch erste und zweite Hypotheken gedeckt. Der Wohnungsinhaber ist meist nicht Eigentümer des Hauses, sondern es wird, vor allem bei Mehrfamilienhäusern, eine besondere Wohnungskooperative für die einzelnen Siedlungen gegründet, der alle Gebäude gehören, die aber auch andererseits für alle Schulden aufzukommen hat. Durch Ankauf billigen Bodens sowie Typenbau werden erhebliche Ersparnisse gegenüber den Baukosten bei privater Bautätigkeit erzielt. Da die Mieter zudem, wie oben angeführt, einen erheblichen Baukostenzuschuß leisten müssen, so ist es möglich, die Mieten auf 35"» bis 40% der sonst üblichen Norm zu halten; allerdings verlangt die Histadruth hierfür gewisse Aequivalente, so sind z. B. die Wohnungsköoperativen gehalten, für Untervermietungen gewisse Höchstpreise bindend vorzuschreiben. Private Wohnungskooperativen gibt es bisher nur in geringem Umfang, meist in der Form, dafj den Mitgliedern auf Grund der übernommenen Anteile für eine längere Anzahl von Jahren das Recht zum kostenlosen Wohnen in einem bestimmten Wohnungstyp zugesichert wird. Auch das Bausparkassenwesen ist bisher in Palästina noch nicht sehr ausgebildet. Verschiedene Banken haben sich zwar besondere Bausparabteilungen angegliedert, jedoch hält sich deren Geschäftsumfang z. Zt. noch in engen Grenzen. Die geringe Popularität des Zwecksparens ist sicherlich z. T. darauf zurückzuführen, dafj die Schicht der Festbesoldeten gering ist und die Einkommensverhältnisse bei den Arbeitern einen ziemlich labilen Charakter haben. Die in Palästina übliche Kalkulation der Mieten wird nach einem ziemlich rohen Schema durchgeführt. Man rechnet auf den Wert des Gesamtobjektes 9% bis 10% Zinsen. Der auf diese Weise errechnete Betrag wird durch 10 dividiert und ergibt die Monatsmiete. Dieser Kalkulation liegt die Annahme zugrunde, dafj für Reparaturen, Abschreibungen und Verwaltungskosten etwa zwei Monatsmieten oder rund 2% des Gesamtwertes jährlich zu reservieren sind und dafj der Nettoertrag eine Verzinsung von 9" ii bis 10% des angelegten Kapitals ergeben mufj. Im Frühjahr 1934 wurde von der palästinensischen Regierung ejri besonderes Komitee damit beauftragt, die Mietsverhältnisse im Lande zu prüfen. Als Ergebnis der Untersuchungen wurde ein Bericht abgefafjt, der auszugsweise in der Palestine Gazette vom 26.3.1934 als Report of Rents Inquir Committee veröffentlicht wurde, in diesem Bericht wurden Höchstmieten für die Altbauten in den Städten Tel-Aviv, Jaffa und Haifa gefordert, und die Regierung hat diese auch kurz darauf eingeführt. Die gesetzlichen Bestimmungen haben sich, obwohl im einzelnen lückenhaft, doch als geeignetes Mittel erwiesen, um zu hohen Miefsforderungen entgegenzutreten. Obwohl die Neubauten ausdrücklich von der Regelung ausgenommen wurden, läfjt sich allgemein doch die Tendenz feststellen, auch bei den Mieten der Neubauten nach Möglichkeit in den vom Gesetz vorgeschriebenen Grenzen zu bleiben. Eine Verminderung der Ba\f^ tätigkeit, wie sie von mancher Seite vorausgesagt wurde, ist "nicht eingetreten, wohl aber ist das Bestreben erkennbar, Neubauten abseits von den allzu teuren Wohnzentren vorzunehmen. Die Finanzierung des Wohnungsbaus Noch vor zwei Jahren konnte man in Palästina erste Hypotheken nicht unter 9% bis 10% p.a. erhalten, während heute der Satz für erstklassige Objekte 7% bis 8% beträgt. Die General Mortgage Bank of Palestine gewährte 1932 20jährige Hypotheken zu 81/a% und muf)te einen Auszahlungskurs von 80°; o zugrunde legen, da ihre 7%igen Debentures nicht wesentlich höher zu verkaufen waren. Heute kann die Bank 7l 2" oige Hypotheken zu 96% zur Auszahlung bringen, nachdem inzwischen ihre 6%igen Debentures den Paristand überschritten haben. Die Geschäftstätigkeit dieser Bank, die bisher als einziges palästinensisches Institut in größerem Mafje hypothekarisch gesicherte Obligationen emittiert hat, nahm in diesem Jahr einen ungeheueren Aufschwung. Der Umlauf an Debentures, der in den 12 Geschäftsjahren nur auf einen Stand von wenigen hunderttausend Pfund hatte gebracht werden können, stieg seit Anfang 1934 von £P 250 000 auf £P 700 000. Hierin kommen einmal die stärkeren Beleihungs- und dann die besseren Absatzmöglichkeiten für die Debentures zum Ausdruck. Vor aljem die deutschen Einwanderer, die von jeher an Werfpapieranlagen gewöhnt waren, wandten ihr Interesse in starkem Mafje diesem Papier zu, zumal dies in der Ausstattung den deutschen Pfandbriefen sehr ähnlich ist. Hingegen ist die ortsansässige Bevölkerung an dem Ankauf von Wertpapieren weit weniger interessiert, sondern gibt den Anlagen in Hypotheken und Grund und Boden den Vorzug. Die Beleihungsgrenze für erst stellige Hypothek en geht im allgemeinen nicht über 60 bis 70% der reinen Baukosten. Der Wert von Grund und Boden bleibt bei der Taxe unberücksichtigt. Eine Ermäßigung der Annuitäten für erste Hypotheken um etwa 20%, wie sie in den beiden letzten Jahren eingetreten ist, bedeutet immerhin eine Entlastung der Mieten um etwa 10%. Aeufjerlich konnte dies jedoch infolge der gestiegenen Bau- und Grundstückskosten nicht in Erscheinung treten. Der Markt für zw e i t stellige Hypotheken ist in Palästina, wie auch in den meisten europäischen Ländern, ungenügend entwickelt. Meist sind es gemeinnützige Organisationen, Stiftungen usw., die derartige Hypotheken unter best!rirtrriteh Voraussetzungen gewähren. Von südafrikanischen Zionisten wurde schon vor ge* raumer Zeit die South African Palestine (Binyan) Co. Ltd. in Haifa (Immer wieder Japan) Forts. Porzellan: 1931 1932 1933 Insgesamt ...... 85 66 46 Japan ....... 15 28 16 Deutschland ..... 20 13 10 Besonders auffällig ist, dafj bei der Einfuhr von Glühlampen Japan trotz des starken Rückganges der Gesamteinfuhr seine Position stark verbessern konnte, während diejenige von Deutschland, Frankreich und den Niederlanden auf ein Drittel sank: Glühlampen: Insgesamt ...... 69 48 43 Japan ....... 11 10 15 Deutschland ..... 18 9 6 Frankreich...... 13 11 4 In syro-libanesischen Handelskreisen wird die Frage erörtert, ob das japanische Dumping gegenüber der europäischen Einfuhr für den Innenmarkt des Mandatsgebietes vorteilhaft sei. Man wisse, dafj Japan seine kaufmännischen Erfolge allein dem niedrigen Preis verdanke, es verlange freilich Zahlung seiner Ware in bar oder sogar im voraus. Das Ausfuhrgeschäft der syrischen Fabriken aber" liege ^vollkommen darnieder, unci zwar wegen dieser japanischen Konkurrenz. Vor einigen Jahren noch habe die Baumwollindustrie Syrien-Libanons 100 000 Arbeiter beschäftigt, d. h. rund 500 000 Menschen ernährt, von denen heute nur noch ein Teil wegen des Ausfallens der Ausfuhr Arbeit finden kann. In Griechenland-- In diesen Tagen wird eine japanische Kommission erwartet, die den griechischen Markt studieren wird, um festzustellen, inwieweit eine Erweiterung der griechisch-japanischen Handelsbeziehungen möglich ist. Und in Palästina-- Die japanische Regierung hat beschlossen, in Jerusalem, Beirut und Damaskus japanische Konsulate zu errichten. Eine japanische Schiffslinie hat seit September palästinensische Häfen im Fahrplan ihrer Frachtdampfer berücksichtigt. gegründet, die sich ursprünglich auch mit der Gewährung zweistelliger Hypotheken befassen sollte, sich jedoch heute kaum noch auf diesem Gebiet betätigt. An Stelle der zweiten Hypotheken tritt oft eine behelfsmäßige Finanzierung durch Wechsel. Die den Bau ausführende Firma, mufj einen Teil der Baurechnung fast immer in Wechseln entgegennehmen, und sich gleichzeitig zur mehrmaligen Prolongation derselben, bereit erklären. Vielfach gelingt es dem Bauherrn und späteren Hauseigentümer auch, von seinen Mietern noch vor Vollendung des Baus Vorauszahlungen zu erhalten. Eine Vorauszahlung der Miete für ein Jahr ist z. Zt. in Palästina allgemein üblich, in Zeiten starker Wohnungsknappheit war es dem Hausherrn sogar möglich eine Vorauszahlung für noch längere Fristen durchzusetzen. Sie erfolgt in der Regel nicht in bar, sondern in Wechseln mit Verfallzeiten von V4 bis V2 Jahr. Im allgemeinen ist es dem Bauherrn möglich diese Wechsel, vor allem die früheren Fälligkeiten, bei kleineren Finanzinstituten oder privaten Kapitalisten zu diskontieren. Er mufj hierfür z. Zt. einen Diskontsatz von 9% bis 12% bewilligen, während früher Sätze von 12% bis 18% keineswegs zu den Seltenhelten gehörten. 4